суббота, 2 февраля 2013 г.

как се влиза в университет aberdeen

Housing Market Report: June 2005A report from Housing Statistics Division, ODPM RECENT HOUSING TRENDS Latest indicators of UK house price inflation , 1: ODPM index is based on completions; Nationwide/Halifax indices are based on approvals, which are about 4 weeks in advance, hence April ODPM figures are compared with March Nationwide/Halifax figures. ODPMЂЂЂs national rate is currently lower than the Halifax and Nationwide figures because of methodological differences. ODPMЂЂЂs figure is more influenced by prices in high-cost areas, so currently the ODPM national rate is lower because of much lower house price inflation in southern areas ЂЂЂ which are the most costlyРедактирано от - Църни Шопара на 14/7/2005 г/ 15:36:20

В горната сметка са пропуснати доста неща(фактори) влияещи на цената на жилищата.Най-общо казано не са отчетени някои съотношения и реалности при формирането на цената на жилищата.Много груба грешка е да се мисли, че цената на жилищата само нараства и то непрекъснато.Напротив - цените на жилищата се движат на цикли със спадове и подеми.Спомнете си Япония 1980 год. (още неможе да се възстанови от кризата с набъбналите цени на имоти), Англия 1991-3 годинa и т.н.Ако ходите на курс за оценка на имоти, ще ви обясняват как цената на имотите САМО СЕ увеличава. Така е при американската(англо-саксонската) система за оценки.Въпреки, че прекрасно знаят, че не е верно.~~Ще ви поствам един английски доклад, който ще ви даде идея какви фактори още трябва да се взимат под внимание при предвиждането на цената на жилището.

Няма да споря по сметката на Бастарда.Както е отбелязано тя е принципно вярна.Няма да ви занимавам и със 6-те основни формули за лихвата на която се крепи успеха на израелския народ - побъркаха целия свят с тези формули.Но ще отбележа някои цифри.1. Ако внесете 40 000лв във банка и внасяте към тях по 275лв всеки месец след 15 години при 4% лихва на банката ще имате 72812 + 67675 = 140 487лв;2. Ако внесете аванс за купуване на апартамент( с цена 120 000лв за 100кв.м ) 40 000лв и вземете още 80 000лв от банката при 6% лихва и срок за погасявяне от 15 години на заема, ще трябва да изплащате месечно на банката по 675лв всеки месец в продължение на 15 години;3. Предполага се, че апартамента ще го давате под наем за 400лв и така вие няма да плащате 675 лева месечно, а само 675 - 400 = 275лв за покриване на заема;4. При среден темп на нарастване на цената на апартамента от 10% на година, се очаква вашият апартамент да струва след 15 години 120 000 ь 2.5 = 300 000лв5. Или с други думи вие сте направили ГОЛЯМ УДАР:- купувайки апартамента вместо да си държите пари в банка сте спечелили 300 000 - 140 487 = 159 513лв.- имате ВАША собственост на стойност от 300 000лв за която не сте се напъвали много- след 15-тата година почвате да получавате ежемесечна рента от 600лв на месец към пенсията(която никога не стига) във вид на наем~~УХА!Е те това е СДЕЛКА!Наебахме БАНКЕРИТЕ с ГОЛЕМИТЕ НОСОВЕ!Е да, ама да се ебе БАНКЕР никак не толкова просто.

American bastard!Инвестицията в недвижими имоти е сравнително дългосрочна инвестиция. Бумът на цените на имоти в България е обусловен от сравнително ниската изходна база при прехода към пазарна икономика и тенденцията в световен мащаб за поскъпване на недвижимите имоти. Тенденцията на поскъпване на недвижимите имоти в света ще продължи, защото те са спасението (safe heaven) за пасивните инвеститори в условията на един свят, в който господстващата валута (долара) се печата вече почти безконтролно. Вижте последното развитие с пенсиите в САЩ! Няма вече златен стандарт - има прекалено много зелена книжна пара, която непрекъсната се обезценява, защото тя е обезпечена с new economy = virtual economy, нематериална икономика и огромен дефицит т.е. долче вита на заем! Това повлича и останалите валути. Книжна пара обърната в недвижим имот не се обезценява, а напротив поскъпва in the long run (в переспектива). Вярно е, че в момента офертните цени в БГ на недвижимите имоти са прекалено високи, но това не е съвсем вярно за цените, на които се сключват сделки. Естествено след отскока нагоре ще има и спад към реалните пазарни цени, но няма да има колапс, защото българския пазар все още е много по-атрактивен и перспективен. Банките са също на далавера, защото ипотечните кредити са двойно и тройно обезпечени с РЕАЛНИ АКТИВИ!Именно бумът в строителството доведе до стопанското оживление в последните години, а не юпитата на царя. То щеше да бъде по-голямо, ако се беше включила и държавата с крупни инфраструктурни проекти, а не да ги подарява, сиреч печалбата да сe източва навън, а тук робите подизпълнители да бачкат за трохи ЂЂЂ справка магистрала Тракия, електроцентрали, комуникация ... списъкът е дълъг.Аз съм готов да се обзаложа с д-р Хърсев, че ако един инвеститор купи за 100 000 лева недвижим имот сега, отдаде го под наем и го продаде след 10 години (среден период) ще има по-голяма печалба от друг, който ги вложи на депозит за 10 години при най-добрите текущи условия. Това е така, защото освен че му се повишава стойността, той носи и текущ приход приблизително равен на този от лихвите по депозит. В Европа цените на жилища се удвояват средно на 10 години. Някой да не е съгласен с мен моля?Редактирано от - American bastard! на 20/6/2005 г/ 10:51:42~~КракатауЯвлението, наречено от г-н Хърсев аматьорски "балон" всъщност има строга научна дефиниция и тя е "2 в 1" - рекордни инвестиции & рекорден растеж на БВП. Хубаво ще бъде да разгледа и друг животрептущ въпрос на нашето съвремие , а именно раздадените на лизинг коли, хладилници, телевизори, дивидита , джисиеми, кастфони, мастфони, тонколони, монколони итн, известен още като "рекордни инвестиции в машини, съоръжения, електрически апарати и транспортни средства" Създадено: 20.6.2005 г. 10:20:11 ~~DoctoraСпекулациите изискват талант, какъвто имат малцина.А по правило дребните инвеститори са винаги губещи. Защото купуват и продават като овце (винаги вкупом и трагично....закъснели). Създадено: 20.6.2005 г. 11:24:28 ~~American bastard!Ако човек реши да инвестира в недвижим имот, трябва да знае, че това е сравнително дългосрочна инвестиция и все пак трябва малко да се образова по въпроса и да не се оставя в лапите на брокерите, защото те са винаги на далавера ЂЂЂ вземат провизион от купувача и от продавача и той е процент от стойността на сделката, така че те яко раздуват цената.Освен това, инвеститорът трябва предварително да е сигурен в удачното отдаване под наем т.е. да си определил предварително таргета и предназначението, тъй като освен всичко имота се амортизира с времето, а и в БГ ще въведат високи данъци върху имотите. В момента в БГ има странна ситуация на сравнително високи пазарни цени на имота и ниски наеми, понеже изведнъж много се построи, а освен за централните части или самостоятелни къщи (вили) около София няма платежоспособно търсене за наем. Според мен при удачна сделка, инвестицията се изплаща за около 15 години и след това ви остава собственост с най-малко двойно по-голяма стойност от първоначалната!От мен едно предупреждение към тези, които смятат да купуват т.н. Holiday flats по морето или Банско. Не се подлъгвайте, когато ви предлагат да купувате с осигурен наемен договор за имота. Това е най-вече с едногодишен срок и размера на наема е калкулиран предварително в продажната цена! Мисля, че преди всичко е изгодно да се купува на добри (скъпи) места и най-вече ново и КАЧЕСТВЕНО строителство! Другото си е бела от всякъде, ако човек не е далавераджия. Малко консуматори знаят, че нормата на печалба обикновено е най-висока в евтините неща.Cruella, оказва се, че когато говорим за пари обикновено сме на едно мнение, виж в политиката се разминаваме.sasoss, боя се, че примерът с Германия не е съвсем удачен. Цените не са хомогенни и тренда там силно се различава, в зависимост от областта и най-вече от степента на безработица в него. На юг в Бавария (Мюнхен) или пък на север (Хамбург), цените на имоти и наеми поскъпват главоломно и нищо не ги спира, докато в същото време в Тюрингия (даже Ерфурт и Лайпциг) още повече на север Макленбург-Форпомерн поради липса на работни места младите се изселват и пазара на имоти силно е стагнирал. Друг е въпросът, че жилфондът в последните е строен най-вече по ГДР време и качеството му е по-ниско, но болшинството отдавна вече е санирано (термо дограми, термо изолации, нови инсталации по DIN и т.н.).Дайнов според мен не е надежден източник на информация, още по-малко за бизнес. Знаем колко успешен беше бизнесът му с мотиките в UK, преди да се върне на идеологическия фронт от другата страна на барикадата!Абсолютно съм съгласен, че купуване на панелка като инвестиция е пълна глупуст, защото те са вече към края на живота си и ако не се санират, трябва са се съборят! Санирането изисква да се подновят, укрепят и корозионо защитят заварките между панелите. Да им се сменят Вик инсталациите, ТЕЦ абонатните станции и се направи нова разводка (хоризонтална, така че да има точно индивидуално отчитане), да им се смени дограмата, да се изпълни термоизолация и т.н. В края на деня, като се тегли чертата, ако тази операция не се субсидира от държавата (пари от къде?) силно се съмнявам в икономическата изгода.rubstone,на морето вече завършено качествено строителство реално върви около 800-900евро/кв. м. Себестойността му с всички рушвети, стойност на земя, не е повече от 450 евро. Не е лоша далаверата, само дето много бавна е реализацията и много пари са заглобени и as usual най-печели финансиращата банка (лихви 10-13% годишно) и строителните фирми, които са наели роби. Да му мислят инвеститорите!Създадено: 20.6.2005 г. 15:07:51 ~~American bastard!Ако владеете Ексел лесно може да си направите следната сметка: Ако живеете, работите в чужбина и имате собствен апартамент, успешна инвестиция в БГ, при текущата конюктура, с цел допълнителна пенсия, може да изглежда така: Купувате 100 кв. м. апартамент ново строителство в София на добро място (намира се без много търсене) за 120 000 лева. Плащате 40 000 лева в брой и за останалите 80 000 лева (40 000 евро) вземате кредит от банката, където живеете, срещу ипотека на апартамента, в който живеете там при фиксирана лихва 6%, за срок от 15 години и равна месечна погасителна вноска 675 лева (338 евро). Отдавате новозакупения апартамент под наем и имате нето доход 400 лева т.е. ще доплащате всеки месец по 275 лева (138 евро). След 15 години ще имате апартамент на стойност минимум 300 000 лева (вероятно повече), а ако има инфлация сте защитени и сте на още по-голяма далавера. Ако вместо това поставите за същия период 40 000 лева на депозит при фиксирани 4% годишно и олихвяване всеки месец, и внасяте към тях всеки месец по 275 лева след 15 години ще имате 149 487 лева. Треперите да няма хиперинфлация или криза. Ако сметнете инфлацията за периода може да се окаже че покупателната им способност е намаляла почти два пъти. The choice is yours!~~American bastard!Lieber Кракатау, 1. Ако беше чел внимателно, преди да пишеш, щеше да разбереш, че кредита се взема от чужбина (бяла държава), и се ипотекира апартамент там. Никоя банка там няма да признае обезпечение в България. Ако го вземаш от България лихвата в най-добрия случай е 9%, което ти прави месечната вноска вече 811 лева! 2. 200 евро на месец за нов апартамент в столицата 100 кв. м. на добро място е текуща цена в в момента. Явно не си наясно с наемите! 3. Няма да споря относно reines Wunschdenken, погледни само какво се случи с цените на имотите за последните 15 години в Германия или Австрия (градовете със малка безработица) и България (София) и вземи средноаритметичното. Освен това не забравяй, че инфлацията в България в близките години няма да спадне под 4%. Last but not least, ако през последните 10 години беше извършил поне три/четири сделки с Immobilien без адвокати, маклери и сие, единствено ползвал законово изискуемия нотар за вписване на сделката, щеше да си по-скромен в изказа си. След 15 години няма начин апартамент в София на добро място да струва по-малко от сега! Основната заетост е в столицата, където е и основното търсене на имоти. На Графа има вече сделка за 10 000 евро/кв.м. търговска площ, ако те интересува! Да не ти кажа, какво се случи с цените на имотите в Лондон, Виена и т.н. Прав си единствено, че в калкулацията не са включени die Bankspesen. Не съм включил също и KeSt %(данъка върху лихвите) на депозита, но те не променят съществено нещата. Ако си постоянно в чужбина или чужденец, неживещ постоянно в БГ дължиш 10% върху наема за страни със спогодба за избягване на двойно данъчно облагане. Да не те светвам за други сравнително честни начини за Steuerhinterziehung.~~КракатауСчитам че калкулацията на г-н American Bastard е правилна по принцип, но куца по следните показатели:1. Нема такава ипотечна лихва 6% в България. Като се добавят маса скатани у лево такси, комисиони и прочие благини по кредита effektiver Jahreszins става минимум 10%2. 200 евро наем е доста смела прогноза. Един приятел си взе миналата година за 150 на месец, и то щото беше на зор и бързаше3. Прогнозата че имотът след 15 години ще струва 1500 евро на квадрат е reines Wunschdenken. Със също толкова голяма вероятност той може да струва и 500. Създадено: 20.6.2005 г. 21:45:38 ~~КракатауАйде олан аматьорство! Всички даващи ипотечни кредити в лева банки са се европейски. Номера съм го писал и друг път - взема се от майката заем в евро на 3% (euribor + надценка) , обръща се в лева по фиксинга и се пласира на балъците по 10% (разпределени м-у голямото число в % и ситните на задната страница) . Получава се ефектът "3 в 1" - рекордни инвестиции + рекорден растеж на БВП + рекорден ръст на частния външен дълг ( дето нас вече не ни интересува)При положение че прогнозата за 1500 евро/кв се окаже selbsterfuellende Prophezeihung , то следва че г-н American Bastard изпълнява необходимите условия за Agent на Hypo Vereinsbank ( seit kurzem Unicredito) Създадено: 20.6.2005 г. 22:35:08 ~~КракатауP.S Част от отговора беше до г-жа Круела.Цитираните числа са до такава степен Wunschdenken, че тотално се разминават с фундаментални показатели на жизнения стандарт. По Faustregel в западна Европа кв.м жилище струва около половин средна брутна месечна заплата. Следователно излиза че през 2020 г българинът ще има средна заплата 3.000 евро.Това с даване на примери е умряла работа. Един приятел даде под наем дюкян в Лозенец. След 1 месец наемателите зачезнаха по липса на оборот и чак след 5 месеца опити успя да го даде наново на 2 пъти по-ниска цена и то по причина че е реалист и сам плаща наеми другаде. Има сумати такива дето пустеят щото пенцията - собственик чака да дойдат европейците и иска наем колкото в Мюнхен. Това с 10-те хиляди ако е минало през безданъчно инвестиционно дружество със специална цел пране на пари дето ги създадоха нарочно е резонно. Ей така всеки месец може да си препродаваме едно и също на двойна цена. Виж ако направиш калкулация какво продава купувачът да си избие инвестицията - шапка свалям Създадено: 20.6.2005 г. 22:59:13 ~~BullDogAmerikan Bastard! Г-н Хърсев да не ни ги пробутва тези изсмукани от пръстите "статийки".Тези работи стават със проучване и смятане. От там нататък обаче, прогнози от рода на "някой цени ще се качат", "някои цени ще паднат", "а някой ще останат без промяна" не топлят никого. Трябва да се говори и оценява конкретно. Незнам точно как ще се получи свръх-предлагане, като по "нормалните" южни квартали на София не остана петно незастроено. Строителин фирми с добро име вече най-гордо обявяват следващите си строежи в Овча Купел и Дружба, а новите части на Младостите направо започнаха да минават за "елитни". Пробвайте да си купите нещо в което искате да ЖИВЕЕТЕ, а не да вадите пари от него. Приемете, че на пазара има не само спекуланти, а и нормални клиенти.Голем зор ще видите, да си изберете нещо по вкус. И най-накрая, ше се обедите че измежду качество на строеж, местоположение, разпределение, изглед и цена е най-добре да направите компромис с ЦЕНАТА (за момента). Създадено: 20.6.2005 г. 23:18:27

ШАРИК УЛЕТЕЛВидях една интересна статия на Хърсев.Ето я. Натиснете тукВсъшност от 2 години на много места се пише по въпроса за бясното нарастване на цените на недвижимите имоти.Хърсев просто следва модата и е придал локален вкус на проблема.Верен на принципите си не е дал цялата истина.Мен ме интересуват от няколко години няколко неща:- е ли бума на цените на недвижимите имоти начин да се скрие истинската инфлация и да се поддържа фалшив, базиран на финансови трикове "растеж" на икономика?- какво ни очаква като резултат от поредните спекулации?- къде е невидимата ръка на пазара и как е възможно в един отрасъл себестоуйността да продукцията да няма нищо общо с цената~~Иначе доста отдавна съм се отказал на българи в чужбина да обяснявам защо не си купувам къща в ЮК и предпочитам да плащам засега наем.Неизменно се срещаш с тъпоглавието на хора, които не могат да преминат границата на елементарните бакалски сметки, направени без кръчмара.~~Много интересни коментари имаше под статията.Ще пренеса по-интересните от тях.Според мен трябва да се обърне внимание на коментарите на Кракатау - тоя човек действително много разбира.~~И така - ИМА ЛИ БАЛОН? ЩЕ СЕ ПУКА ЛИ?Окуджава Булат Песенка о Голубом ШарикеДевочка плачет: шарик улетел...Девочка плачет: шарик улетел.Ее утешают, а шарик летит.Девушка плачет: жениха все нет.Ее утешают, а шарик летит.Женщина плачет: муж ушел к другой.Ее утешают, а шарик летит.Плачет старушка: мало пожила...А шарик вернулся, а он голубой.

Комментариев нет:

Отправить комментарий